日本买房的五大误区系列(一)第一大误区
  东京不动产买买买 30天前 156 0

误区一:我3年之后准备回国,想先贷款在日本买一套房子,回国之后租出去这个应该是目前为止听过的最多的误区了。

会产生这样的想法其实也可以理解,毕竟对于目前日本的住房贷款超低利率来说,确实是一项『不用白不用』的社会福利,而在国内这种贷款买房出租的操作也十分普遍。不过,这一项操作其实有着诸多问题,实际上对于大多数人来说都不是一个很现实的操作方法,这里面最主要的三大问题:

贷款问题

首先我们要明确一点的是,在日本的房地产贷款注重的是『专款专用』,对于不同用途的房地产,使用的贷款种类也是不同的。

常见的房地产用途和贷款种类有:一套房自住:住宅贷款(住宅ローン)二套房自住(在一套自住房未出手的情况下):二套房贷款(セカンドハウスローン)投资出租房:投资贷款(アパートローン、投資ローン)投资民宿:民宿贷款(民泊ローン)

其中,我们最为熟知超低息贷款,便是其中的住宅贷款(住宅ローン),但是从其用途也可以看到,住房贷款原则上必须为贷款人自住使用,是不可以用于出租的。

在实际操作中,若私立将住宅贷款还贷中的房子出租被银行发现的话,就会被银行要求在2-3个月内还清房贷剩余尾款,否则,银行将有权将房产没收拍卖,并将拍卖获益用于还款。

关于住宅贷款被恶用于投资房的新闻报道另一方面,对于希望合法操作的贷款人来说,另一条出路是将目前的住宅贷款换贷成投资贷款。但是这里依然有几个问题:投资贷款的利率、贷款额度、首付比例一般都较自住房更严。举例来说,在目前永驻或者日本国籍可以最多0首付、0.5%左右的利率、最长贷款年数35年贷到住宅贷款的大环境下,投资贷款则一般需要2~3成首付、2%左右的利率,且最长贷款年数也可能低于25年。投资贷款的审查基准与住宅贷款不同。

相比于住宅贷款以贷款人的属性(年收、工作、签证等)为主的审查而言,投资贷款会同时审查贷款人和房源两者的属性。因此,即使将来有将房子出租的意向,投资房贷款的审查也无法保证一定通过。更换贷款时需要支付一笔不菲的手续费。这一点其实不仅局限于住宅贷款换投资贷款,对于高利率的住宅贷款换低利率的住宅贷款其实也存在同样的问题:每次更换贷款时,除了需要支付前一家贷款银行的提前还款手续费(繰上げ返済手数料,0~2%不等)、后一家银行的贷款手续费(ローン事務手数料、保証料,一般为贷款额的2%)之外,由于房产的抵押权(抵当権)名义发生了变化,还需要通过行政書士在不動産謄本上进行旧的抵当権的抹消登記和新的抵当権的設定登記,费用大约需要贷款额的0.4%+10万日元左右的费用。鉴于有以上几点问题,自住房转出租时产生的利益很有可能无法涵盖这其中产生的成本和风险,因此希望先买后出租的朋友需要慎重决策。

减税政策问题

这一点其实比较好理解,简单科普一下就是在日本贷款买自住房,只要房子的登记面积大于40平米、符合新耐震基准和其它一些条件便可以享受减税政策(住宅ローン控除)――对于法人卖主的房子在13年以内合计最多可以减400万日元、个人卖主最多可以减200万日元的所得税或住民税。但是与上一条类似,减税政策必须是贷款人目前仍住在贷款房内并在日本纳税。如果像标题说的3年之后就回国的话,回国后的减税政策是享受不到的。

选房问题

这一问题与政策无关、而主要是市场的问题。与国内不同的是,日本的住房市场相对比较成熟,对于投资出租用房(投資マンション)和自住房(分譲マンション)在建筑设计、装修、管理上都有比较明显的区分(具体细节可以参考我的这篇文章:丘主:日本的投资楼与自住楼有什么不同?)。进一步地说,要兼顾房子的宜居性和资产性本身就是非常难的一件事,特别是对于此前没有买房经历的租房党来说更是难上加难,因此在实际选房时也有很多小伙伴在这一点上被劝退。

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